Türk insanının en büyük ve en güvenli olarak gördüğü gayrimenkul sektöründe küresel mali kriz nedeniyle şartlar hızlı bir şekilde değişiyor. Mortgage ile ev satın alanlar ‘kredi faizim yükselir mi?’ endişesiyle diken üstünde duruyor. Cebinde bir miktar parası olan ise ‘acaba taksitle bir ev mi alsam?’ sorusunu soruyor. Yüzde 49 hissesi Deutche Bank’ın, yüzde 51′i de Doğan Holding bünyesinde olan DD Mortgage Genel Müdürü Murat Aysan, mortgage piyasasındaki son durumu Gazeteport’a değerlendirdi.

‘İNCE ELEYİP SIK DOKUMALI’
Dünyadaki yatırım trendi ile Türkiye’deki yatırım trendinin çok farklı olduğunu ifade eden Aysan şunları söyledi:
“Dünyadaki yatırım anlayışı ile Türkiye’deki yatırım anlayışı çok farklı. ABD’de insanlar emeklilik fonlarına yatırım yapar, Türkiye’de ise insanların güvenli yatırım aracı gayrimenkuldür. Türkiye’de çok önemli bir bölümün tek varlığı evdir. Ülkemizde en önemli tasarruf aracı da evdir.

Bu dönemde az sermaye koyarak kredili ev satın almayı kimseye önermiyoruz. Kriz döneminde içinde oturabileceğiniz bir evi satın alabilmeniz için bu yolu izlemek gerekiyor. Bu dönem speküslasyon dönemi değildir. Önce bölge konusunda karar verilmeli. Tüm emlak ofislerini dolaşmak gerekiyor. Altyapı ve deprem yönetmekliğine bakmak gerekiyor. 20-25 projeye bakmadan ev alınmamalı. Getireceğiniz ev istenen kredinin şartlarına göre aşağıya ve yukarıya gidebilir. Kredinin fiyatı evin niteliklerine göre değişebilir. Depreme dayanıklı olan, şehir merkezinde konumlanmış yeni bir ev için kredi almak isterseniz kredinin fiyatı da düşebilir. Bizim kredilendirmelerimiz esnek bir yapıya sahip. Bizde tek bir ürün yok.

İnsanların gönlündeki evi bulması çok önemli. Bu çoğu kez becerilemez. Bir insanın gönlüne göre gayrimenkul bulması çok zor bir iştir. Hemen karar vermek çok yanlış bir davranış. Mutlaka fiyatları karşılaştırmak lazım. Altyapı ve çevre koşulları çok önemli. ‘Buraya metro gelecek, bölge prim yapacak’ anlayışı çok yanlış. Metro 3 sene sonra gelecekse o bölgede fiyatlar 3 sene duracak demektir.

Finansman tarafı çok önemlidir. İnsanlar için taksit miktarı çok önemli. Ürünlere ve ödeme koşullarına çok iyi bakılmalı. Türkiye’deki insanların yüzde 99′u ‘klasik’ ürünü alır. Konut kredisinin belli bir faizi vardır, peşinat verirsiniz, taksitlerinizi ödersiniz”

ÇEKMEKÖY VE BEYLİKDÜZÜ GÖZDE SEMTLER
Aysan, “En çok satışlarımızı Beylikdüzü, Bahçeşeir, Kurtköy ve Çekmeköy’de gerçekleştiriyoruz. Özellikle 150 bin TL’nini altındaki evlere yüksek talep var. Bu fiyatın üzerindeki evlere talebin bir miktar düştüğünü görüyoruz” dedi.

MORTGAGE ‘ZORUNLU TASARRUFTUR’
Kredili ev satın almanın zorunlu tasarruf anlamına geldiğini ifade eden Murat Aysan,” Kredili ev almanın bir başka anlamı zorunluı tasarruftur. Bu disiplini edinmek bu işin temel kanunu. Problemler genelde ilk 24 ayın taksitlerinde çıkar ancak bundan sonraki ödemeler hep düzenli olur. İnsanların büyük bir disiplin içinde düzenli ödeme yapma alışkanlığını edinmesi zaman alıyor” şeklinde konuştu.

KONUT EDİNME YAŞI DÜŞTÜ
Türkiye’de konut edinme yaşının yıllar ilerledikçe düştüğünü ifade eden Dd Mortgage Genel Müdürü sözlerine şöyle devam etti:
“Türkiye’de konut sahibi olma yaşı 25 yıl önce 40 yaş civarıydı. Bir kredi cinsi de yoktu. Genellikle insanlar para biriktirirlerdi ve müteahhite borçlanırdı. Türkiye organize konut projelerini sadece Emlak Bankası yapabilirdi.

Trendler değişti. Eskiden tek odalı ev yapıp satmak imkansızdı. Artık şehir merkezinde yaşayan beyaz yakalılar tek odalı ev satın alabilyordu. Özellikle büyük şehirlerdeki yaşam şekilleri değişti.İnsanların gelirleri arttı ve ihtiyaçları değişti. Artık ev sahibi olmak isteyenler tek odalı ev satın alarak hayata başlıyor. Kentlere göç, şehirden uzakta yapılan tek odalı evlere olan talebi arttı. 2004′ün sonunda düşük faizli uzun vadeli kredi imkanları sunulmaya başladı. Mortgage’ın en önemli özelliği budur. Kredi veren açısından iki önemli olay var; Teminata alacağınız gayrimenkulün niteliği ve borcun ödenmesi durumunda yapılacaklar. Konutun menkulleştirilmesi de kredi veren açısından çok önemli bir konudur.

Bizdeki yatırımların vadesi 2 ayı geçmiyor. Aslında Türkiye’nin yatırımcı dinamiği mortgage sistemini desteklemek için yeterli değil. Gerçek tüketici 20 yıllık kredi almıyor. Vadeler uzadığı zaman fonlamanın mümkün olmadığını göreceğiz ve menkulleştirme kritik sürece girecek.Bir de yasa değişikliği var. Eskiden kişinin devlete olan borçları birinci dereceydi. Şimdi bizler alacaklarda birinciyiz. Bu çok önemli bir gelişme.”

‘ABD İLE KIYASLANMAK YANLIŞ’
Türkiye’de insanların az peşinatla uzun vadeli ev satın almak istediğini ifade eden Murat Aysan,” Bizde ABD’deki gibi çok düşük faizle alıp, çok az peşinatla ev almak gibi bir beklenti var. Yanlış bir algı var. ABD’de yüzde 10 peşinatla ev satın alınabiliyor ancak bunun Türkiye’de gerçekleşmesi imkansız. Piyasa koşulları değişik. Müşterilerimize sermayesiz ev almama tavsiyelerinde bulunuyoruz. ABD’de eskiden yüzde 120 kredi verilirdi. Şimdi durumlar çok değişti” şeklinde konuştu.

‘EVİM VAR, NAKİT İSTİYORUM’
DD Mortgage’ın müşterilerine birden fazla seçenek sunduğunu kaydeden Muray Aysan şöyle devam etti:
“Krizden önce ağırlık yeni ev satın almak isteyenler başvuruda bulunuyordu. Şimdi kredisini transfer etmek isteyen ve ‘evim var nakite ihtiyacım var’ diyenlerin sayısı arttı. Temmuz ve Ağustos’ta en üst gelir grubunun ev aldığını gördük. Eylül’den sonra en üst grupta düşüş oldu, üst ve orta grup talepleri arttı.

Bu tarihten sonra ise şu anki yoğunluğun orta grupta olduğunu söyleyebiliriz. Kasım ve Aralık’ta satışlar dramatik şekilde düştü. En üst grubu ile üst gelir grubu durdu. Orta gelirde hareketlilik yaşandı. Cebinde 30 bin TL’si olan 120 bin TL’lil bir ev satın alıyor. Kredi transferi rakamı yüzde 2′den yüzde 20′lere ulaştı. İnsanlar aylık taksitlerini düşürmek istiyor. 10 yıl vade ile ev satın alıyorlar. İki yılı geçtikten sonra aylık taksitleri düşürmek için bize transfer oluyorlar.

Yüzde 5′lik bir oran da ‘evim var nakit istiyorum’ başvurusunda da bulunuyor. İnsanlar eskiyen evlerinin içini yaptırıp kiraya vermek için böyle bir başvuruda bulunuyor. Sadece ticari borçlarını kapatmak için kredi alıp evini ipotek ettirmek isteyenlere morgtgage kredisi uymuyor. DD Mortgage’da birden fazla seçenek vardır. Örneğin iki haftada bir taksit ödeten ürünümüz var. 15 yıllık vadeyi 12 yılda ödüyorsunuz. Bu ürün sadece bizde var.”

Küresel krizin vurduğu sektörlerin başında gelen gayrimenkul sektöründe fiyatlar bazı bölgelerde yüzde 40’lara varan oranlarda gerilerken, talep geçtiğimiz yıllara göre önemli oranda düşük seyrediyor. Ekonomik daralma yüzünden paraya sıkışan ev sahiplerinin konutlarını yüzde 20 hatta yüzde 40 daha ucuz fiyattan satması yüzünden insanların birinci el yani sıfır konutlar yerine ikinci el konutlara yöneldiğini belirten sektör yetkilileri, 2009 yılının genelinde bu seyrin çok değişmeyeceği görüşünde.

Bankacılık sektörü yetkilileri ise krizin zirve yaptığı dönemlerde 1.90’lara kadar fırlayan konut kredisi faizlerinin bugünlerde 1.45-1.50 bandına gerilediğini yıl içinde de Merkez Bankası’nın faiz indirimini surdürmesi halinde ancak 1,40’lara gerileyebileceği görüşünde. Global kriz nedeniyle kredi faizlerinde çok ciddi bir düşüş beklenmemesi gerektiğinin altını çizen bankacılık çevreleri, buna karşın son dönemde gayrimenkul fiyatlarında aşırı düşüş yaşandığını belirterek “Yani cebinde parası olan ve kiradan kurtulmak isteyenler için çok cazip bir dönem. Çünkü nakit parası olanlara pazarlıklar sonrasında 500 bin TL’lik bir ev, sıkışan ev sahipleri veya proje sahipleri yüzünden 400 bin TL’ye kadar gerileyebiliyor” dedi.

Kredi alan ek vade istiyor
Bu yüzden faiz düşünce ev alalım görüşünün çok doğru olmadığını görüşünde birleşen bankacılar, “Çünkü o zaman da ev fiyatları yükseliyor” hatırlatmasında bulunuyor. Buna karşın son dönemde konut kredisini ödemekte zorlananların sayısında artışlar yaşanması da dikkat çekiyor. Çok sayıda banka ise bu dönem geliri azalan veya bu krizde işsiz kalan müşterilerinin kredi vadelerini uzatarak veya altı ay ödeme atlatma gibi uygulamalarla bu krizi aşmaya çalışıyor.

‘Nakit parası olan yüzde 20-25 indirim alıyor’ Kriz döneminde ikinci el konutlara talebin arttığını söyleyen Turyap Yönetim Kurulu üyesi Başak Somer, şu değerlendirmede bulundu: “Bu kriz ortamında ikinci el konuta talep birinci ele göre daha hareketli. Çünkü markalı konutlara göre ikinci el konut sahipleri fiyatlarda daha çabuk geri adım atıyor daha makul indirim yapıyor. Bu yüzden bu dönem nakit parası olanlar için çok avantajlı. Pazarlık şansları çok yüksek. Projesine göre yüzde 20-25’lik indirimler var.”

Nereler parlayacak?
Somer, krizden sonra yıldızı parlayacak bölgeler içinse şunları söyledi: “Anadolu yakasında Çekmeköy, Kurtköy, Kartal, Ümraniye ve civarı olacak. Avrupa yakasından ise İkitelli Başakşehir, Seyrante gibi metro hatları öne çıkacak. Bu yüzden eskiden almayın denen E5 üzeri konutlara talep artacak. Buralar önümüzdeki dönem diğer bölgelere göre daha fazla prim yapma potansiyeli olan bölgeler. Ayrıca Haliç, Balat öne çıkan bölgeler. Buna karşın Kemerburgaz, Riva, Tepeören ve Akfırat çok konut üretilen bölgeler. Buralarda fiyatlarda düşüş yaşanabilir.”

Nakit parası olanların sıkı bir pazarlıkla ciddi indirim aldığını da hatırlatan Somer, “Alt ve orta kesimin konut talebi devam ediyor. Cebinde parası olanlar için ciddi fırsatlar var. 500 milyarlık bir ev rahatlıkla 400’e pazarlık sonucu alınabiliyor. Bu birinci ve ikinci el için de geçerli. Bu pazarlık dönemi aralık ayında başladı ve bence tüm yıl etkisini sürdürecek. Yine bu yılın genelinde ikinci el ve ticari gayrimenkullerde hareket olacağını düşünüyorum” dedi. Somer, krizin etkisiyle son dönemde konuta olan talebin azaldığını, olan talebin de fiyatı 300 bin TL’ye kadar olan evlerde yoğunlaştığı vurguladı.

‘2009’da kredi faizleri sınırlı düşecek’
Konut kredisi faizlerinin bu yıl içinde bir miktar daha düşeceğini ancak hızlı bir iniş yaşanmasını beklemediklerini söyleyen Yapı Kredi Konut Finansmanı Bölüm Başkanı İsmet Erdem, sektöre ilişkin şunları söyledi:
“Bankalar söylenenin aksine kredi verme gayreti içinde. Zaten bu yüzden konut kredisi faizlerini son dönemde hızla aşağı çektiler. Ayrıca kredilendirme oranında da herhangi bir indirim yapılmadı. Sektör kriz öncesi olduğu gibi konut değerinin ortalama yüzde 70-75’ini kredilendiriyor. Faizler halen yüzde 1.45-1.50, kriz öncesi ise yüzde 1,40-1.35 idi. Yani faizler de kriz öncesi seviyesine yaklaşmış durumda.” Konut kredisine talebin faizle ilintili olduğunu vurgulayan Erdem, şu örneği verdi: “100 bin TL kredi alan biri bunu 120 aya yaydığında ayda 1.794 TL ödeyecek. Oysa ki bir kişi gelirinin yüzde 50’sini aşmayacak aylık borçlanmaya gitmeli. Buna göre de o kişi en az 3.600 TL aylık gelire sahip olmalı. Bu konuta talebi sınırlıyor.”

Fiyatlar yüzde 40 düştü
Son dönemde ev fiyatlarında bölgesine göre yüzde 20-40 arası fiyatlarda gevşeme olduğuna dikkat çeken Erdem, “Faizler indiğinde ise fiyatlar yükselecek. Bu yüzden uygun fiyatlı konut bulanlar bu dönemde bile alım yapabilir. Ancak genel olarak piyasada işsiz kalabilirim stresi ve likidite sıkışıklığı kendisini hissetiriyor. Bunu artan taksit gecikmelerinde de görüyoruz. Mortgage’de ödeme sorununda çok dramatik artışlar yok ama geçtiğimiz aylara göre artışlar dikkat çekiyor. Son dönemde ev kredisi alıp ödeyemeyen kesimlerden ‘taksitlerimizi uzatın’ talepleri de gelmeye başladı. Biz de banka olarak vade uzatımına gidiyoruz.” Krizde kredi kullanımının da değiştiğini söyleyen Erdem, “Kriz öncesi ortalama 80-90 bin TL kredi kullanılırken bu dönem 60-70 bine indi. Kriz öncesine göre birinci el projelere daha az kredi veriyoruz. Konut kredilerine talep kasım aralık ayında durmuştu. Ocak ayında kıpırdanma oldu ve kasım aralık ayına göre yüzde 55-60 talep arttı. Ancak kriz öncesine göre yani ekim öncesine göre bu seviye neredeyse yüzde 50 daha düşük.

Kiradan kurtulmak isteyen alım yapıyor
Kriz yüzünden insanların konut alım taleplerini ertelediğini söyleyen Teknik Yapı İcra Kurulu Başkanı (CEO) Teoman Metehan “Bu dönem ağırlıklı yatırım amaçlı değil, kiradan kurtulmak isteyenlerin konut aldığını görüyoruz. Bence bu dönemde doğru pojeler, uygun fiyatlarla satın alınabilir” dedi. Bu dönem küçük bile olsa fiyatı düşük konutlara daha çok talep geldini söyleyen Metehan, önümüzdeki dönem öne çıkacak bölgelere ilişkin şu bilgiyi verdi: “Krizin atlatılacağını düşündüğümüz 2010-2011’de Kartal’ın çok daha değerli hale geleceğini düşünüyoruz. Tem-E5 üzerinde Kartal, Pendik Samandıra, Kurtköy daha fazla prim yapacak bölgeler olacak. Buna karşın Beylikdüzü, Çekmece ve Pendik’ten sonrasının daha vakti olduğunu düşünüyorum.

Şehir içinde ise yeni arsa ve dolayısıyla konut yaratma şansı yok. Bu yüzden krize rağmen çok büyük değer kayıpları görmüyoruz. Ancak özellikle ikinci ellerde kriz nedeniyle nakte sıkışan ev sahiplerinin acil satışları nedeniyle 400 bin YTL’lik evlerin bugünlerde 250 bin TL’ye kadar düştüğünü görebilirsiniz. Bu da konut almak isteyenler için iyi bir fırsat.

Kâr etmeden ev satıyoruz
Bizim gibi binlerce çalışanı olan büyük inşaat firmaları yeni projeler yaratıp devam etmek zorunda. Biz de yılın ilk projesini ocak ayında Kartal’da başlattık. Ancak kâr marjaları sektörde çok düştü. Hatta kârsız satıyoruz. Kartal Uğur Mumcu’daki projemizde konutlardan kâr etmezken, alışveriş merkezini satmayıp işletmeye vererek buradan kâr etmeye çalışacağız. Gayrimenkul sektöründe canlanmanın ise 2009 sonunda hafif kıpırdanma ile başlayacağını düşünüyorum.“

TOKİ şimdi de KKTC’ye açılıyor

Merkez Bankası, enerji fiyatlarındaki düşüş, iç
talepteki yavaşlama ile YTL’de gözlenen değer kaybının, cari açığın
hızlı bir şekilde daralmasına ve dolayısıyla dış finansman ihtiyacının
azalmasına yol açacağını açıkladı.

Merkez Bankası tarafından hazırlanan ve yılda iki kez yayımlanan, “Finansal İstikrar Raporu” açıklandı.

Raporda,
yaşanan krizi değerlendiren MB, Türkiye’nin de dahil olduğu gelişmekte
 

…

MB: Dış finansman ihtiyacı azalacak

Uygun koşullu ödeme şartları sağlayarak özellikle dar ve orta gelirli vatandaşları ev sahibi yapmayı amaçlayan Toplu Konut İdaresi (TOKİ), son yıllarda farklı projelerle de gündemde. TOKİ, lüks konutlar, futbol stadı, otel, alışveriş merkezleri gibi projelerin yanı sıra, okul, hastane gibi hizmet binaları da 

…

TOKİ şimdi de KKTC’ye açılıyor

Denizbank’tan yapılan açıklamaya göre Banka, AFD ile belediyelerinin geliştireceği projelerin finansmanına destek sağlayacak bir işbirliğine imza atacak.

Kredi anlaşmasınını imza töreni, 28 Kasım 2008 tarihinde DenizBank Finansal Hizmetler Grubu Başkanı Hakan Ateş ve AFD Yerel Yönetimler ve Kentsel Kalkınmadan Sorumlu Bölüm Başkanı Louis-Jacques Vaillant katılımıyla gerçekleştirilecek.

Vestel Şirketler Grubu İcra Kurulu Başkanı Ömer Yüngül, Türkiye’nin gelecek olan 10-11 milyar dolarlık kaynağa ihtiyaç duymadığını, ancak IMF ile varılacak bir anlaşmanın Türkiye’nin dış finansman ihtiyacının karşılanmasında sigorta işlevi göreceğini söyledi.

İzmir Ekonomi Üniversitesi’nde (İEÜ) düzenlenen “Finansal Kriz, Reel Sektör ve Fırsatlar” konulu panelde konuşan Yüngül, global ekonomik krizin aslında artık sona erdiğini, ancak şu an tüm dünyada ekonominin kurallarının yeniden yazıldığını savundu.

Yeni dönemde üretimin çok daha önem kazanacağını ve yeni kurallar çerçevesinde bölgesel korumacılığın önem kazanacağını ifade eden Yüngül, Türkiye’nin de bugüne kadar çok liberal davrandığı ara malı, lüks mal ithalatın yeniden gözden geçirmesi gerekeceğini belirtti.

Yüngül, yaşanan durum karşısında bazı değerlendirmelerde sözü edilen “krizi fırsata çevirme” söylemini “basmakalıp” bulmakla birlikte, Türkiye’nin içinde bulunduğu avantajların da göz ardı edilemeyeceğini dile getirerek, şunları kaydetti:

“Avrupalı alıcılar finans kesiminde yaşanan sorunlar nedeniyle Uzakdoğu’ya akreditif açmada isteksiz davranıyor. Bu ortamda yakın üretici pazarlar öne çıkıyor. Son aylardaki ihracatımızda bunun olumlu yansımalarını gördük. Bu ortamda tekstil, otomotiv sektörünün de önemli avantajları olduğunu düşünüyorum.

Öte yandan, var olan krizin fırsata çevrilmesi için özel sektörün borcunun çevrilmesine odaklanılması gerekiyor. Bu noktada IMF ile varılacak bir anlaşmanın Türkiye’nin dış finansman ihtiyacının karşılanmasında sigorta işlevi görecektir. Türkiye’nin IMF’ten gelecek 10-11 milyar dolara ihtiyacı yok, ama anlaşma çıpa görevi yapacaktır. IMF ile anlaşmayı gurur yapmamak lazım.”